关于职工住房问题的告客户书

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尊敬的集团公司职工客户：

长期以来，住房一直是广大职工生活中的最大问题，特别是中低收入的无房户职工，你们对住房需求的急迫心情我们非常理解。近段时间，无房户职工由于长期没有购买到住房，加之对国家住房政策，以及相关的种种不可控因素的不了解，难免产生了一些猜疑和误解。针对职工各种方式的询问，我们都努力给予耐心的答复。可能有少数职工没有找到和我们直接交流的渠道，这件事我们是有责任的，应该通过公开形式，将相关信息及时迅速地告知大家。

今后，我公司争取建立畅通的沟通渠道，与广大客户交流，解答大家提出的问题，为大家服务好。至于网络上有个别职工对铭基公司的指责、误解和谩骂，我们多次负责任的给予回答，但答复却常常被删掉，不给我们解释和解答的机会，甚至直接使用侮辱人格的语言进行人身攻击，多次尝试无效后，我们只能放弃沟通，并保持沉默。

将来，铭基公司确定用三种方式与大家交流，解答大家的问题：一是在《晋城煤业》上发布相关信息，传播住房和购房、建房的知识；二是定向召开座谈会与住户面对面的交流；三是通过铭基公司门户网站经常性答复住户提出的问题。同时，请大家谅解，我们将停止在其它网站发布消息。

下面，我们就广大职工客户所关心的一些热点问题，及其它住房相关问题，以书面形式与大家沟通、交流：

一、关于当前集团公司职工住宅建设的进展状况和存在问题

从上世纪八十年代开始，国家对住房政策进行大的改革，即从实物分配转变为货币化分配（具体规定请见1994年国务院下发的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》）。我集团公司在2000年末完成了住房改革。按照国家规定，不允许企业再有住宅建设的支出，而是要求通过设立住房公积金和公积金贷款，增加职工住房购买能力，让职工自主市场化购房，也就是所谓“住房商品化”。

在住房商品化政策的实际实施过程中，出现了很多问题，甚至引发了一些社会矛盾。其中，最突出和普遍的问题是房价过高，造成中低收入职工购买不起住房。另外，在房价持续上涨的同时，我集团公司职工队伍不断壮大，从2002年的3万余人，增至了今年初的5万余人，并且大多为年轻人，还包含了大量的“农转非”，其产生的住房需求增长过快，使得住房供给不足，造成了很多职工购买不到住房的突出问题。

近期，国家在加强宏观调控的同时，出台和完善了一系列的解决中低收入群体保障性住房的住房政策，虽然这些政策的落实需要过程，但最终可以使上述矛盾得以解决。

值得关注的是，过去国家采取一刀切的住房供应方式，居民住房全部通过市场来解决。现在国家通过建立住房保障体系，不再将中低收入群体的住房需求推向市场，而是由国家承担解决。我集团公司已建好的516户棚户区，原则上解决了集团公司最低收入群体的住房问题；将要开工的2300套经济适用房和2800套沉陷区治理项目住房，可以解决低收入群体的住房问题。集团公司领导积极为低收入职工争取这种优惠政策，并在很短时间内得到了实效。可以欣慰的告诉大家，未来3～5年晋煤集团的低收入群体和贫困群体的住房问题，可以得到逐步的解决。

对于中等收入群体，既享受不到保障性住房，同时购买商品房也有极大的压力（这部分人群被称之为“夹心层”）。国家现行住房和土地政策，还没有明确的解决办法，更多的是提倡搞活二手房交易市场和房屋租赁市场，鼓励“夹心层”群体，通过这种途径解决住房困难的问题。

这种“夹心层”群体在集团公司很普遍，其住房问题已引起了集团公司领导的关注。遵循集团公司的指示精神，解决集团公司内部的“夹心层”职工群体的住房问题，铭基公司将责无旁贷。在低收入群体住房已获得解决的前提下，在今后职工住房的开发规划中，铭基公司将把开发重点转移到普通商品房的开发上来。

土地是房地产开发的第一要素，在市场公开出让的土地中，城区的土地价格是我们的职工无法承受的，而远离城市又没有充足的土地可供出让。对此，铭基公司计划利用市政府的城中村改造计划，结合与利用矿区周边的农村拆旧建新，腾出土地的机会，获取可供开发的土地。虽然这样的土地也是通过招拍挂的方式购买，但由于离市区较远，竞争不太激烈，其价格可能会比较低。

住房价格的构成除了土地成本外，我们还需关注近年来住宅的建安成本大幅增长这一不可控性因素对房价造成的影响。铭基公司今后在商品房开发成本的控制上，一是控制土地价格，二是强化成本管理，争取开发出低于市场价格的住房，满足中等收入群体的住房需求。

对于商品房，我们还需详细说明的是，它是国家实行住房商品化的直接产物，其性质是完全市场化和商品化的住宅产品。国家规定商品房用地必须通过招标、拍卖、挂牌等三种公开竞价形式购买土地，禁止企业在自有土地上建设商品房。近几年，由于土地资源的稀缺性，晋城市和全国其它地区一样，土地价格节节上涨。2003年晋城市出让土地10宗，总计约277.162亩，土地总价格为12262.3万元，平均每亩约44万元；2007年晋城市出让5宗土地，总计53.773亩，土地总价格9755万元，平均每亩上涨到180余万元，相比2003年涨幅达3倍之多。在修建商品房中，铭基公司有两个障碍：首先是高昂的地价决定了开发成本必然大幅提高，这是我们的职工所无法接受的；其次，由于国家对基本农田的严格保护政策，工矿区周边的农田无法作为建设用地通过招拍挂的出让形式来满足我们开发住宅的需求。即便遇到这样的土地出让时，我们还必须考虑集团公司职工的接受能力。例如，2006年在建设南路与陵沁线交叉处，距古矿绿苑小区3百米处有38亩土地出让，我们预计地价每亩在50万元左右，于是在正式拍卖前做了大量前期工作。但在竞价过程中，地价飙升至每亩100万元以上，我们最终只有放弃。因为如果铭基公司拿到这块土地，只能以高过3000元/平方米的价格出售给职工，不仅职工无法接受，而且也无法向集团公司领导交代（现在该项目已由外部房地产企业开发，主要购买群体还是古矿的职工）。现阶段铭基处在一个两难境地——一方面我们理解职工迫切的住房需求，而另一方面又无法获得价格适当的土地给职工修建中低价位的商品房。因为铭基公司用以建造商品房的土地和材料，都是通过市场取得的。近年来由于土地和材料的不断大幅上涨，造成了商品房价格随之水涨船高。另外，政府收费和税收都是强制性的，所以铭基公司现阶段在商品房的价格和开发数量上都和职工的预期差距很大。我们必须承认，作为一个市场化的开发公司，铭基公司获取各种资源的能力是有限的。

二、关于集团公司经济适用房建设的相关问题

集团公司领导历来非常关心年轻职工和中低收入职工的住房问题。根据国家政策，低收入的城镇居民可以购买政府开发的经济适用房（但政府还无力解决大型企业职工的这种需求）。经济适用房有两方面的优惠：一方面是建设用地以政府行政划拨方式供应，划拨地价比通过招拍挂取得的土地价格低的多。近年来公开出让的商品房土地价格是划拨土地价格的几倍，乃至十几倍以上。并且，经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，项目外基础设施建设费用，由政府负担；第二个优惠是房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；

为此，早在2002年起，集团公司就开始向晋城市政府申请划拨经济适用房用地，申请用地范围在集团公司一鉴开小区以东，刘家川村以北，南小区以南，共计139亩地。历时近6年，晋城市三届市领导都对此给与过关注，并作出相关重要批示。在集团公司领导的大力协调下，经过铭基公司的不懈努力，2008年3月山西省政府以晋政地字〔2008〕71号《关于晋城市2007年第二批次建设用地的批复》文件，终于批准了晋城市政府定向向集团公司职工出让此地块作为经济适用房建设用地。这应该是集团公司低收入购房者的福音。

在经济适用房用地审批的过程中，铭基公司基本完成了前期的规划设计工作，时刻准备开工。但是，占用农民土地涉及农民利益补偿，是个非常复杂和困难的问题。铭基公司已展开艰苦细致的工作，争取在解决好双方利益的前提下，早日进地开工，预计下半年可以开始第一期1000套经济适用房的建设，争取让职工客户在2010年入住。

总体来说，经过集团公司长期的努力争取，晋城市政府在近一年的时间内，打破常规，向集团公司供应了相当规模的满足低收入职工群体的住房用地。具体包括：棚户区用地40亩，可满足516户住房需求；沉陷区治理住宅项目用地240亩，可满足2800余户住房需求；山水鉴园大二期经济适用房用地139亩，可满足2300余户住房需求。以上项目中棚户区定性为解决最低收入和特殊困难群体的廉租住房，其余均为满足低收入家庭的经济适用住房，如全部交付使用，可解决总计5600余户职工住房问题，在很大程度上解决集团公司职工住房需求。

但是，中央、省、市各级政府对保障性住房相继出台的相关政策法规，对供应对象、户型面积、申请办法等方面都做出了严格的规定，这样就给我们在具体操作上带来了障碍（具体规定，大家可以查阅《晋城市经济适用住房管理办法》、《晋城市廉租住房保障办法》等法规）。过去，我们内部的一些中高收入职工家庭得到了照顾，享受了内部保障性住房，但却因违反政策，使得在办理房产证的相关手续时异常困难。对于上述障碍，铭基公司目前也很无奈，因为铭基公司只是一个普通的企业，我们没有规避政策法规的能力。

三、关于收取职工客户五万元预订金及大车队项目建设情况的相关问题

2006年10月，铭基公司开发的山水鉴园小区13～17号楼竣工，面向集团公司机关无房户职工出售。本次售房，排队报房的无房户有473户。由于可供出售的住房仅有168套，使得305户符合条件的无房户职工未能买到住房。在这种情况下，铭基公司考虑到这部分职工可能产生情绪波动，影响集团公司安全生产和职工队伍的稳定，同时也应部分职工的要求，铭基公司经请示集团公司领导同意，通过发布书面通知和口头传达的方式，告知本次未购买到住房的无房户职工，在完全自愿的基础上，可向铭基公司预交五万元获得排名购房的优先权，以确保在下一次售房中可以买到住房，同时还承诺客户在交纳全部房款时，该五万元预订金连同银行同期定期存款利息一并抵入房款。之后，有285户无房户职工自愿交纳了五万元房屋预订金，并且与铭基公司签订了《铭基公司房屋预订协议》。这次预收款，铭基公司共计收取1425万元。

这里需要向职工说明的是：铭基公司为了给职工开发住宅，目前已累计占压资金近亿元，其中包括大车队项目和绿苑三期项目补交的土地出让金、经济适用房用地的部分款项、棚户区的土地款和全部工程款等。铭基公司固然资金紧张，但绝不能、也不可能依靠职工交纳的预交款来解决问题。

我公司需特别指出：职工自愿交纳的五万元预订金不等同于商品房预售定金。我公司的目的是为了让没有购买到住房的职工吃上“定心丸”，以预交五万元的方式获得购房排名优先权，确保在下次售房时可以优先购买到住房。我公司在与交款职工签订的《铭基公司房屋预订协议》中明确约定：“乙方凭此预订协议和甲方开出的预定款收据，参加由甲方组织的公开售房活动。”该协议并无合同标的物为具体住宅商品的意思表示，亦不存在交房时间，而是指优先购买住房的权利。《中华人民共和国合同法》第115条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”我公司之所以不在协议中约定售房价格和交房时间，一方面是因为铭基公司对土地资源和建筑成本没有控制能力，不能作出承诺；另一方面，铭基不是按照市场价格将住房出售给职工的，而是在每次售房时都是依照集团公司的指示，在各矿的监督下，以成本之外加收5%的利润，向职工出售的。但是，铭基为职工开发的每个小区在出售时，都有职工将自己购买到的住房以远高于铭基的售房价格进行二次转让，甚至有职工直接以几万到十几万元不等的价格出让自己的购房指标，从中牟利。如果铭基公司单纯以盈利为目的，势必也会根据市场需求大幅提高住房销售价格，在这样的市场机制和定价方式基础上，铭基自然会对这五万元预订金承担市场化责任。要知道，权利与义务应当是对等的。

尽管如此，铭基公司还是从职工切身利益出发，早在2007年已通过我公司网站等渠道做出承诺：凡自愿放弃排队的职工，我公司不仅可以立即无条件全额退款，并且按照银行同期定期存款利率支付利息。这里所谓的“自愿放弃”是指放弃优先排名购房的顺序，而不是指购房权。如果有人不退款，就应该保证这些职工优先排名的权利，而退款后的购房者，就只能排在未退款的购房者之后，否则就是对未退款职工的显失公平。迄今为止，仅有3户职工因各种原因退取了五万元预订金，我公司都及时予以办理。

职工交纳五万元预订金迄今已有近两年，广大职工盼望购房的心情十分急切，铭基公司对此非常理解。同时，我们作为自负盈亏的独立法人，仅从经营角度来说，我们的急迫心情也远在职工之上。不管怎样，我们还是首先要就此向职工客户表示诚挚的歉意。之所以至今迟迟没有开工，并非是铭基公司消极怠工和不作为，而是在开发过程中遭遇到了很多不可控因素带来的巨大困难。

由于近年来晋城市住宅用地供应非常紧张，2006年集团公司领导决定解散大车队，将土地腾出变更为职工住宅建设用地，以缓解职工住房紧张问题。2006年12月，为妥善安置原大车队的分流职工，铭基公司接收了26名职工，安置到了当时铭基公司下属的铭石公司工作，其余职工分流了供应处总库。同时，铭基公司根据国家土地政策，随即向国土资源部门申请补交土地出让金，以便将大车队的工业用地性质变更为住宅建设用地性质。但由于政策障碍非常多，直到2007年初，集团公司领导亲自出面请求市领导给予帮助，才终于使问题得以解决。铭基公司于2008年1月补交了土地出让金，完成了大车队的土地变更手续，又于2008年3月完成了大车队项目的规划手续。与此同时，为加快工程进度，我们也已先期完成了住宅楼的设计工作。

2007年8月，供应处正式将大车队的土地和房产移交给铭基公司。大车队院内北侧原有一排用于办公和住宿的平房，里面还住有6户晋煤集团的老职工。因各种历史原因，这些老职工都非常困难。经过我们长时间地做工作，已搬出了4户，现在还剩余2户未搬。这两户确实存在特殊困难，并且很难解决，如果强行让其搬离，会给集团公司引发很多矛盾。但为了尽快开工，只能让他们暂时住在里边，在做好安全施工保障的同时，等待问题的逐步解决。

大车队用地为工业用地，其土地使用权是由原晋城矿务局土地处先后分三次征得的（分别为20亩、2.8亩、15亩），当地农民也已按当时的标准得到了相应的补偿。铭基公司这次在将工业用地变更为住宅用地过程中，又补交了土地出让金，在取得了土地和项目开工的所有合法手续后，准备在2007年入冬后，立即进入工地准备施工。但就在此时，刘家川村的几十位村民却聚众堵住工地阻挠施工，给施工单位造成了严重损失，并且双方还发生了冲突，造成一农民受伤住院。铭基公司先行垫付了受伤农民的住院费进行治疗，现该农民仍在医院接受治疗。为平息事件，政府和公安机关都进行了干预，政府责令双方协商解决。农民索要的巨额补偿和强行让铭基公司负责解决失地农民就业的问题，是铭基公司无力承担的，更不能将这种成本转移到职工客户身上。

现阶段，政府高度关注农民利益，农民即便是超出正常的要求，也只允许采取说服和协商的办法加以解决。求助司法途径加以解决的可能性是没有的。过激的手段，不但不利于问题的解决，更会被责令长期停工，会使我们遭受更大的损失。

为了项目的早日开工，铭基公司始终在锲而不舍地努力。目前，经过我们艰苦的协商努力，大车队项目已取得了实质性的进展，七月份正式开工建设。

四、关于职工转让集团公司内部住房的问题

在此，我们首先要澄清一点：由于有些职工将自己从铭基公司购买的新房高价转让，有的直接出让购房指标，引起了一些职工的误解，误以为是铭基公司留下部分房屋高价出让，由此产生了很多非议。铭基公司郑重向广大职工声明和保证，绝无此事。

我们需要忠告那些擅自出售内部住房和高价转让购房指标的职工，这种行为是集团公司所不允许的（现正在制定相关的管理规定），铭基公司也不负责该类情况的产权过户，任何经济纠纷责任将由其本人自负。一些职工为牟利而擅自将集团公司的内部住房出售给集团公司以外的人，就更不应该了。作为有责任心的晋煤职工，应该认识到，集团公司的内部住房不等同于市场上的商品房，是具有福利性质的内部住房，并非是完全通过市场化手段获得的商品。当前，集团公司还有很多无房户职工买不到住房，如果将其出让给集团公司以外的人，不仅是个人产权的转让，而且连带集团公司高昂的物业补贴和社区管理费一起出让给了外单位的人，造成的是集团公司内部资源和利益的外流，伤害的是集团公司其他无房户职工的利益。对此，铭基公司认为，职工随意出让集团公司内部住房是不当的牟利行为，即便出让，应通过集团公司内部房管部门，将住房出让给集团公司那些真正无房的职工。

五、关于住房价格的问题

房价问题从来就是职工所关注的热点和焦点。众所周知，近两年来房价持续上涨，截止2007年底，晋城市的商品房价格已上涨到每平米4000元以上。房价上涨的直接原因是由于近两年来，与房地产相关的土地、劳动力成本和钢材、水泥等建材的全面上涨，并且涨幅惊人，直接拉动了房价的大幅增长。其中除了土地价格几倍乃至十几倍的涨幅外，近一年来，各种建筑原材料价格涨幅非常大，其中钢材价格已从3200元/吨，涨到了5600～5700元/吨，劳动力的实际价格也已翻了一番，造成普遍存在的劳动力紧张现象。今年以来钢材价格的飙升更是为近年来所罕见。另外，国家对住房建设节地、节能、保温的强制性标准的提高也是增加住房造价的原因。同时，由于我国土地资源的日益紧张，对土地集约化使用要求的增强，居民住宅开始告别了过去低密度、低容积率的“低层板楼”，走入了框架混凝土结构的高层住宅时代，建设成本也势必远高于过去砖混结构“低层板楼”的建造成本。还有一个原因，那就是随着人们对居住环境品位的不断提升，住宅室外景观工程投入的增加，也带动了住宅价格的上涨。此前，铭基公司开发的绿苑、凤瀛等商品化小区，价格低于市场价30～50%，主要原因是土地价格得到了控制。

总而言之，房价的上涨是一个全国性的普遍问题，是社会经济运行的综合反应，是市场经济的客观规律，不是短期内可以改变的，更不是某个地方或者哪个企业可以例外的。为此，我们的职工应对此有充分的心理准备。铭基公司作为自负盈亏的市场化公司，生产资料均来自市场，所需土地资源掌控在政府手中，因此我们只能遵循市场经济规律，没有能力也不可能改变房价的走势。但是，作为晋煤集团一份子，铭基公司一定会以高度的责任感，用足用活政策，利用各种资源，想尽一切办法，严格控制和努力降低开发成本，尽最大努力为职工建好住房，节约每一分钱的购房资金。同时，也请广大职工客户能够给予公正的信任与支持。

山西铭基房地产开发有限公司

二〇〇八年七月

附件1：

幸福家庭评选十项标准

1、家庭和睦、夫妻恩爱、尊老爱幼、各家庭成员都致力于增进彼此的幸福和快乐；

2、忠诚互信，相互关爱、注重交流沟通，家庭成员亲近默契，心有灵犀；

3、家庭责任心强、善于处理好家庭、事业的关系；

4、民主理家，家庭成员相互尊重，大事小事共商量，处理问题不专断专行；

5、家庭凝聚力强，能够共同分享快乐，分担困难；

6、家庭成员心态健康，有着共同的信仰和对生活的乐观精神；

7、家庭学习氛围浓烈，注重家庭成员整体素质的提高，家庭教育有方，子女培养成才；

8、注重家庭理财，善于根据家庭收入合理开支，对家庭经济有长远规划；